アキヤジン特別企画　我がまちさいたまの空き家まちづくりを考える（後編）

埼玉県の空き家問題の特徴とは？

（司会　ラボたま八木）
本日参加いただいている皆さまはそれぞれの立場が異なるので、空き家問題に対する見方も異なると思いますが、埼玉県の空き家問題をどのように捉えているかについて、ざっくばらんにお話いただければと思います。地道ながらも様々な取組みをされていることがわかり始めました。

（建築安全課　源関）
埼玉県は全国の縮図だ、と言われることがあります。東京に近い川口市やさいたま市は都会で人口も多く、都市としての賑わいがあります。一方、北部では田園の風景があり、飯能や秩父の方では、山間部の風景が広がっています。

それぞれの地域ごとに空き家問題の特徴があります。都市計画上の問題でもありますが、市街化調整区域にスプロール化があり、本来人が新たに住むべきではないところに住んでしまい、それが空き家になってしまい対策が難しくなってしまうケースもあります。

一方、南部の方では、空き家は発生するには発生しますが、空き家になっても需要がついてしまうので、それほど問題にならないことがあります。

このように地域によって空き家問題の状況や深刻さが異なるので、地域ごとに取るべき対策が大きく異なってくるというのが大きな特徴だと思います。

（建築安全課　中谷）
まさにその通りで、埼玉県には海（うみ）以外はすべてある、という言葉で表現される通り、まさに縮図だと思っています。
最近、意見交換会を各地域で行う機会がありました。県南の方では、やはり地価が高いということもあり、勧告によって固定資産税の住宅用地の特例が解除されることによって、固定資産税が6倍近くあがるという認識もあり、相続財産清算人の仕組みなどを使って空き家を処分していくことが進んでいます。

しかし、県北の方では、「そもそも課税標準額が免税点以下のため、固定資産税は払っていません」というケースもあり、住宅用地の特例が解除されても何の影響もないことや、相続財産清算人の仕組みを使おうとしても、容易に売却できないなどで清算完了までに時間がかかってしまうなどのケースがあり、これらの仕組みがエリアによって合わないということもあります。

金銭的負担がないように対策をしていくためには「予防」という考え方があり、こちらは様々な講座を設けて情報の周知を行っています。埼玉県全域として、これから少子高齢化は避けられない状況にあり、さらに地域性がかなりありますので、それらの状況に対応していくことが必要だと思っています。

（住宅課　天野）
住宅・土地統計調査の結果を見ても、世帯数が多いこともあり、空き家の数自体は多いのですが、空き家率として見るとかなり低いので、言ってみれば、広大な森の中の木をみるようなもので、自分事として感じる機会が少ないということは間違いないのではないかと思っています。

市町村を見ても、空き家問題に主力を置いた担当課があるわけではなく、片手間と言ったら言い過ぎになりますが、主要な業務を持つセクションが兼務しているケースが良くあります。行政は法律が制定されれば、それを執行する立場にあるので、もしかしたら空き家特措法が制定されていなかったら、埼玉県の行政はまともに空き家対策に向き合っていなかったかもしれません。

やはり、空き家は個人の財産であり、行政側は都市計画などで規制・誘導していく立場にありますので、行政側も自分事になり難く、解決を行政だけでできない、というジレンマがあると思います。住宅行政の立場から見ると、全国的には少子高齢化、人口世帯数減少が進んでいますが、埼玉県はまだ横ばいの状況です。また、これからも一都三県への都市のコンパクト化が進んでいくのではないかと思っています。

一方、都心の住宅価格は高騰をし続けていますので、買いたくても買えない。そうなると、埼玉県内の住宅ストックをリノベーションして居住するケースが増えてくるのではないか、という期待もあります。

（住宅課　倉田）
私たち住宅課は、空き家問題を流通や利活用の視点から捉えていますが、地域によっても住宅へのニーズは様々です。空き家の流通については、空き家バンクの活用を進めていきたいのですが、県南の方では空き家バンクに登録しなくても、自然と流通してしまうことが多いので登録件数は少ない状況です。
県北や西の方では、それなりに登録件数はあります。そこへのニーズは、低廉な住宅を探すというよりも、自分の志向性にあったライフスタイルを実現させたくて空き家バンクを探しているケースが多い。空き家バンク一つとってもかなり地域差がありますので、それぞれのニーズを丁寧に見ていかないと、空き家バンクの利用を促進することも難しいと感じています。

（司会　ラボたま八木）
それぞれの地域で地域性があり、それに応じた対策が必要であるということが良くわかりました。
埼玉県として、各市町村向けに周知啓発を図るようなマニュアルなど、意識を高めてまとめていくような取組みとしてはどのようなものがあるでしょうか？

（建築安全課　中谷）
埼玉県空き家・所有者不明土地対策連絡会議があり、行政代執行があった事例があれば、その事例を各市町村に紹介したりなど、事例を共有することで周知啓発につなげています。空き家課題に取り組むようになった背景についてお話できればと思います。

（建築安全課　源関）
空き家の対策は市町村の役割であると法律に位置づけられていることもあり、市町村としてやるべきこと、県としてできることのうまい仕分けが難しいと感じています。

（住宅課　天野）
そういったこともあり、皆さんにも参加いただいている既存住宅流通促進ネットワークという組織がとても重要だと思っています。行政ではなかなかできないことを民間の機能を活かすとともに、行政のフィルターを通して公共性を持ちながらも、本業のアプローチにより解決していく。その取組みが、個々の民間の取組みではなく、埼玉県が市町村の取組みを応援している、市町村の負担の軽減を図っているということが徐々に浸透していけば、県と市町村の連携も進んでいくと思っています。
そういったこともあり、皆さんにも参加いただいている既存住宅流通促進ネットワークという組織がとても重要だと思っています。行政ではなかなかできないことを民間の機能を活かすとともに、行政のフィルターを通して公共性を持ちながらも、本業のアプローチにより解決していく。その取組みが、個々の民間の取組みではなく、埼玉県が市町村の取組みを応援している、市町村の負担の軽減を図っているということが徐々に浸透していけば、県と市町村の連携も進んでいくと思っています。

県としては、法律上の権限がないので、どのように繋いでいくか、橋渡しをしていくかを常に試行錯誤しています。ラボたまさんは、かなりの市町村をまわられていると思いますが、そのあたりはどうでしょう？

（ラボたま　大山）
地域性もありながらも、さらに市町村の数が多いということがあります。

ラボたまは官民連携の間に入ってつなぎ役になることが多いのですが、民間のサービスは、どうしても出来るだけ同じ、均一のサービスの形で多くの市町村に当てはめて効率よく取り組もうとする傾向があります。

地域性も異なり、自治体担当者の熱量も異なるなか、均一のサービスをそれぞれの自治体課題にフィットさせて当てはめていくことがかなり難しいと感じています。多くの自治体をまわっていると、今このタイミングで進めないとうまくいかないと感じることがあるので、スピーディに動くことを心掛けています。

また、各市町村で策定している空き家対策計画が順次改訂の時期を迎えています。多くの自治体では、行政ではできないことを民間と連携協定を結んでいますが、自治体によっては複数の民間企業と連携協定を結んでいます。こういった民間との連携協定を、改訂のタイミングでどのように計画に落とし込んでいくのかを悩まれている自治体もあります。

空き家問題に限らずですが、自治体職員の方々は定期的に異動があるため、はじめて空き家対策の担当になられた場合、ベテランの行政職員の方でも、かなり苦労されている印象があります。空き家担当として従事されて、それが数年経って、知見や経験値が積みあがってきた状態で、異動により再度新しい担当の方にリセットされてしまうことがあります。空き家の担当部署に限った話ではない、自治体では起こり得る話ではあるのですが、これを埼玉県とうまく連携しながら、全市町村の空き家対策のレベルアップにつながるような取組みができたら、と思っています。

（ラボたま　八木）
63ある市町村のうち、40を超える自治体を訪問させていただきましたが、ラボたまでは、空き家をレンタルスペースとして活用することや、空き家と観光・インバウンドを絡めた取組みなど、空き家を住まいとして活用すること以外での新しい活用方法の模索等も行っています。

しかし、このような新しい取組みは、受入れてもらうには、いろいろとハードルがあります。世帯数が減少する中、住まいとしての流通や利活用では追い付かないのは事実なので、うまく官民連携の力で、このような新しい取組みが浸透できるようにしていきたいと思っています。

（タガヤス　小沢）
空き家問題は本当に難しいと感じています。

行政側もなかなか踏み込んでいけない、マーケットでも解決することが難しい。
つまり、公共施策とマーケットの範疇でちょうどカバーできない部分に空き家問題が存在していると思うのです。

しかし、都心部の住宅価格の高騰もあり、埼玉の住宅地のポテンシャルはさらに高まっていくと考えています。先ほどラボたまから、空き家と何かをかけ合わせる取組みのお話がありましたが、空き家を資源として積極的に捉えて、新しい取組みを行っていくといくことが埼玉ではできるのではないかと思っています。

空き家問題における官民連携の必要性・可能性に迫る

（司会　ラボたま　八木）
ありがとうございます。それでは最後に、それぞれが連携してできそうなことや、それぞれが期待することなどをディスカッションできればと思います。

（タガヤス　小沢）
どうしてこのテーマを設定したかというと、空き家問題は官民連携がマストであると考えているからです。民間というものは、マーケットのセグメントを捉えて、そのセグメントの属性や志向性を捉え、それにピンポイントで合った商品やサービスを提供することを得意としています。

一方、行政は公共施策として広い網をかけていくことを得意としています。
空き家単体で捉えれば、一つの点ですが、空き家問題というものは地域に派生していくものですし、空き家が複数点在する場合には、面として捉えていく必要があります。

つまり、官と民の得意なところが発揮され、不得意な部分を相互で補間できる関係にあります。
幸いなことに、埼玉県では、埼玉りそな銀行及びラボたまが空き家問題に積極的に真剣に取組んでいます。また、他の地域金融機関の皆さまも積極的に取り組まれています。

なかなかこのような恵まれた環境はないので、是非、埼玉県の空き家問題について、官民連携のあり方をざっくばらんにディスカッションいただければと思っています。

（ラボたま　大山）
今年やりたくてもできなかったことが２つほどあります。
ひとつはPFS（Pay For Success：成果連動型民間委託契約方式）の仕組みを空き家課題に適用できないかということです。

現在、空き家PFSは富山市の方で先駆的な取組みが行われていますが、ラボたまで考えていることとしては、地域の皆さまに対し空き家問題への意識を啓発していくことにより、将来、放置空き家になることや外部不経済が生じることを防ぐ、それにより将来的な行政コストが抑えられる、このロジックをうまく組み立てられないか、というものです。現状だと、意識啓発のワークショップを行ったとしても、具体的に何件の空き家が放置されずに済んだのか、どういった定量効果があったのかということは１体１の関係で証明することが難しいので、行政への財政的なメリットを具体的に示すことができず、予算化への理解は難しいものがあります。しかし、PFS※を活用して、一定程度、納得感のあるロジックを組み立てること等を通じ、このような理解を深めていければと思っています。

もう一つは、信託を使ったスキームです。
自宅を放置される空き家にしないために遺言信託を作成しましょう、となると、財産全体の話になったり、費用等の面から、少しハードルが高くなるかと考えています。また住まいのエンディングノートというものがありますが、作成したはいいものの、なかなか具体的に活用されるという点では課題があるかと思います。この２つの共通点は、自分の意志を残し、残される家族に伝える手段ということです。

空き家になるシチュエーションの特徴として、相続人となる子供が家を離れて、他の地域に住んでいる、という状況があります。今考えているのは、長年その地域に住んできた方々が、地域への想いも含めて、自分の家が放置される空き家になるかもしれない、それによって地域に迷惑をかける、まちの価値を損ねてしまうかもしれない、ということについて、信託を活用して、想いと、一定期間管理する資金を残す方法です。
信託と言っても、遺言信託のようなハードルの高いものではなく、もう少しライトな信託での設計を検討したいと考えています。地域金融機関の子会社としても、金融商品も絡めた解決策として、このようなことができないかなと思っています。商品組成できた際には、地域の皆さまにご理解いただく、浸透させていく、という点で課題もあると思うので、そこは埼玉県との連携ができればと考えています。

（タガヤス　小沢）
空き家は、何等かの理由によりマーケットで取引されない状況にあるわけですが、マーケットにうまく乗りそうなものは、民間事業者が手をあげる。一方、なんともならないものは、ラボたまや私たちタガヤスのような団体が、儲けを度外視して手弁当で取り組む、という２つの世界がありますね。

後者の方は、空き家問題の本質をつく取組みなのですが、持続して取り組んでいくことが本当に難しい世界です。だからこそ、官民連携が必要なのだと思います。

空き家は個人の財産ではありますが、公共性の強い財産となります。これへの取組みは、必ず行政の財政に直結してきます。放置してしまえば、将来、行政コスト負担が増加する。対策を行えば、そのコスト負担も未然に防ぎ、もしかしたら税収増につながるかもしれない。このような民間の取組みが正しく評価され、成果報酬として支払われるようになれば、ラボたまやタガヤスのような活動ももっと広がるのではないかと思います。

先ほどお話があった信託という手法はとても有効だと思うのですが、金融機関が営業信託として行う場合、先ほどのお話のように商品として成立させるのは難しい。しかし、きちんと信託手法にのれば、例えば管理・処分を目的とした信託であれば、信託財産としてきちんと管理され、地域に悪影響を及ぼしたり、所有者不明となるようなことも防げる。
これは、確実に地域への悪影響を抑えるや行政コストを抑えることにもつながります。例えば、信託を利用する場合には、信託手数料が必要となりますが、行政がその一部を成功報酬として支援するなどの取組みも考えられるのではないでしょうか？
これから世帯数が減少して、いっきに空き家の数が増加する前に、そのような官民連携の仕組みを事前に準備しておく必要があると思っています。

（司会　ラボたま　八木）
ありがとうございます。それでは最後に、埼玉県の皆さまから今後の空き家対策まちづくりに向けて一言お願いいたします。

（建築安全課　源関）
役所というものはどうしても3年程度で配置換えがあるので、このような難しい社会問題に対して、深いところまで考えていくということがなかなか難しい側面があります。
このような形で、空き家問題に長くかかわり、深いところまで考えている民間の方々と連携していける環境はとても有難いと思っています。

（建築安全課　中谷）
私は先日、タガヤスさんが手掛けている古民家のワークショップに参加させていただき、自分達の手でなにかをするという楽しさと大切さを体感させていただきました。
行政担当者も、一歩踏み込んで、実際に体験することで自分事として考えていくことが大切だと実感しましたし、そのように感じる方を一人でも増やしていくことが大切だと思いました。

（住宅課　天野）
行政予算を活用するというのはメリットもデメリットもあると思っています。
マーケットでなんとかなり難い社会問題については、行政予算が投下されるべきだと思う一方、いつまで続けられるかわからないという不確実性もあります。
ただし、はっきりしていることとしては、空き家特措法のように、法律ができると行政は一気に動き出します。空き家対策の川上部分などでは、行政が動き出すための制度的枠組みが必要なのかもしれません。

私も個人的に、空き家スゴロクやカルタ、そして遺言信託など、川上の対策がとても重要だと感じてます。例えば、銀行口座など、当事者が亡くなってしまった場合には、相続人も勝手にお金をおろしたりできないと思うのですが、そのあたりの対策というものは金融機関として何か考えていらっしゃるのでしょうか。このあたりが空き家の川上の対策でも同じような考え方ができるのではないかと思っています。

（ラボたま　園田）
そこは、金融機関としても強い課題意識を持っています。遺言のご紹介をしたり、セミナーを開催して周知したりと、支店レベル、担当者レベルでも対応を進めていることろです。

富裕層の方は、相続税を含めた相続対策に関して比較的意識を高くお持ちなのですが、相続人の方を含めてなかなか自分事として事前に意識を高くもつことが難しいのが現状です。

それほど大きくない金額であってもトラブルになることは多くありますので、そのあたりも行政と連携しながら、意識付けを行っていく必要性があるなと考えています。

（住宅課　天野）
海外の仕組みなども調査したことがあるのですが、文化の違いというものが多分にあるような気がします。それこそ、スゴロクやカルタのようなもので、子供のころから学んだり、相続については授業の中で教育してもいいのではないか、とも思っています。
そのようなことをあらためて考える機会をいただきました。ありがとうございました。るかと思います。それを少しご紹介いただけますか？

（住宅課　倉田）
入庁して一年目の配属先が建築安全課で、そこでは空き家対策のマニュアルづくりなど、運用面での仕事をしていました。そこではなかなか自分事として強く認識することができなかったかな、という気がしています。

その後、住宅課に配属され、流通や利活用の側面から見るようになりましたが、そのマーケットの場面で、行政ができることはなんだろうとずっと悩んでいたのですが、小沢さんのお話にあったように、空き家はマーケットでは解決できない部分が多分にあるということを強く意識できるようになり、そこが行政が関与すべきところだと感じています。

それを実現する場として既存住宅流通促進ネットワークがあるのだと改めて感じています。昨年度実施したセミナーでも、パネルディスカッションの最後に、一般参加者の皆さまからたくさんの質問があり、それを各分野の専門家の方々が様々な角度から答えていらっしゃるのを見て、こうやって空き家問題は一つ一つ解決されていくのだな、と実感できたところがあります。これも官民連携だからこそできたことです。

これからも、持続性のある取組みにしていきたいと考えいますので、ご協力をお願いします。

（タガヤス　小沢）
タガヤスもそうですが、ラボたまも含め、空き家対策に対峙していくということは、マーケットでの利害関係などから生じるストレスとは、また別のストレスを感じながら常日頃動いていくことになります。

このような取組みが持続的になるため、また活動をしやすくなるためには、行政側の方で、「みんなでこの問題を考えていこうよ」という姿勢を見せ続けていただくことだと思います。利活用などは、成果が目に見えてわかるので、まだわかりやすいのですが、特に川上の対策では、地域の皆さまに受け入れてもらえるのにかなりの時間がかかります。実はその時間も大切な時間なのですが、その結果がうまくいくかどうかは行政側の変わらぬ姿勢というものが大切だったりします。

そして最後になりますが、タガヤスでは「空き家問題を対策する」という考えは持っておらず、空き家対策はあくまでも一つの手段であり、空き家対策を行うことによって、どのような地域社会をつくっていくのか、ということを目的として考えています。

自治体の皆さまが空き家対策というものに対して行き詰ってしまうのは、手段を目的として考えてしまっているからではないでしょうか。本当の目的から手段の取り方を考えるといろいろなアプローチが考えられるのではないかと思っています。

我々民間としても、行政との連携は必要不可欠ですので、これからも連携を深めていければと思っています。本日は貴重なお時間を頂きありがとうございました。